東大阪で不動産購入～住まいを買う時の流れをつかもう！～
こんにちは
東大阪市で不動産売買をしています
GLOBAL HOMEです✨
突然ですがそこの不動産購入を考えている貴方！
実際どういった流れで購入するのか
どんな事を決めなければいけないのか
しっかり理解していますか？
恐らく大半の人が
分からないまま不動産会社に赴き
分からないまま内見して
指示に従い住宅ローンの手続きや購入に行き着く…
流れも分からないのに続く手続きで
慌てる事や不安になる事も多いかと思います(-ω-;)
そんな不動産購入が初めの方の為に！
分かりやすく不動産知識をご紹介o(*^▽^*)o
第一弾は不動産購入の流れ！
それぞれのポイントや注意点を含めてご説明します。
最後に不動産購入時に必要な書類や費用の一覧をまとめたので
ちょっと長いですがお付き合いください(*ᴗ ᴗ)⁾⁾ﾍﾟｺﾘ
まずは図解で一連の流れを確認しましょう↓
①条件を決める＆物件を選ぶ
物件を選ぶにしても沢山の物件がある中で何を選べば良いか迷ってしまいますよね？
中には金銭的な条件や立地が合わず内見をしても無駄になってしまう事もあります。
そうならない為にまずは立地や価格等おおよその条件を決めましょう！
場所に関しては仕事や学校等の利便性に加え、立地によって金額等々大きく差が出てくる事があります。
東大阪市の場合、大阪市寄りか奈良県寄りかで不動産の価値や規模が大きく変わってきます。
【大阪市寄り】 【奈良県寄り】
金額 高くなりがち 安めに購入できる
広さ 土地が狭い・3階建が多い 土地が広め・2階建や平屋もある
立地 交通の便が比較的良い 交通の便が悪い事が多い
とは言ってもイメージ付かない方は一度ホームズやスーモなどで条件変更しながら、自分に合った条件を考えるのも手( •ω•́ )✧
ある程度の条件が決まったら購入したい物件を探していきます！条件に合うものがない場合は、どうしても捨てられない条件を決め、それ以外は実際の物件を見ながらすり合わせたり、時間に余裕がある場合は時期をずらしてみるのもお勧めです。
条件は賃貸を借りたことがある人はイメージが付きやすいかもしれません。ただ賃貸と大きく違う点が１つ＼_(*・ω・)ﾊｲ､ｺｺ重要!!
不動産購入をすると高額な買い物をしている分賃貸と違い他の地に移り住む事が難しくなります。
現時点だけでなく将来を含め家族構成や収入の変動など見通しを持って検討していきましょう！
②資金計画を立てる
物件を決めたら、資金計画を立てます。
不動産購入の為には様々な費用がかかります。それらをどの様に調達し支払うのか計画していくのが資金計画です。
【物件価格以外に必要な費用】
・物件取得にかかる諸費用
印紙代・登記費用・仲介手数料・火災保険料etc…
・リフォーム費用
・引っ越し費用（家具を増やすならその費用も）
・不動産取得税
※物件により後日申請で還付を受けられる場合有。
・購入後定期的にかかる費用
固定資産税・都市計画税・修繕費etc…
現金一括購入を考える方も一部いらっしゃいますが、多くの人が住宅ローンを選択します。住宅ローンの種類やどこから借り入れるのか、月々の返済額がいくら位かも明確にしていきましょう。
この段階で試しに住宅ローンの仮審査を行い、自分がいくらまで借りれるのか把握するのもおすすめです´∀`*)b
将来的に子供が増えたり進学したり、親の介護をしたり、様々なターニングポイントが人生にはいくつもあります。それらも考えた上、無理のない予算と返済プランを立てていきましょう！
③購入申し込み
物件と資金計画ができたら、いよいよ購入の申込をしていきます。申込と言っても契約とは違います。
ここでは不動産会社に「不動産購入申込書」という物を提出して購入意思を売主に示します。あくまで意思表示なので、提出後他に良い物件を見つけてしまった！という際にはキャンセルも可能です。
④住宅ローン審査
住宅ローンを利用する場合、まずは審査を通らなければなりません。審査は２つ。「仮審査」と「本審査」の2段階で進んでいきます。
仮審査は②の資金計画でもちょろっとお話ししましたね。返済能力や信用情報を簡易的に審査するもので、年齢や健康状態等、年収等を伝える事で借入金額の把握や月々の返済額、金利等を把握する事が可能！早ければ即日、長くても1週間程で結果が出ます。
一方本審査は、正式な住宅ローン申請の審査で、仮審査時の審査内容に加え、物件の担保評価などを見ます。この時点でどこまでの費用をいくらの金額で借入するか、金利はどの位かなどが確定します。こちらは１～２週間程時間がかかります。
【審査に必要な書類】
・本人確認書類
免許証や健康保険証、パスポートetc…
・収入証明書類
源泉徴収票や確定申告書(写し)、課税証明書etc…
・他の借入書類（ある場合のみ）
自動車ローン等の契約内容や残債が分かる書類
・物件確認書類
物件チラシや謄本etc…
※私達不動産屋がご用意する事が多いです。
・本審査時のみ
売買契約書etc…
⑤物件の契約
仮審査が通った段階で契約に入っていきます。ここまで早い方だと1ヶ月程で到達します(ΦωΦ)
物件の契約は、不動産の宅地建物取引士…いわゆる宅建士が対面で行います。主に説明するのは登記の記載事項や不動産購入にかかる法律、住宅ローンや住宅の規制制度に関するものです。
この時点で、不明点等がある場合は質問してしっかり消化しておきましょう＼_(･ω･｀)ｺｺ重要！
【契約時必要なもの】
・印鑑
・本人確認書類
・売買契約貼り付け用 印紙 または 印紙代
※物件により必要なものは変わる場合あり。
問題がなければ契約書に記名捺印をし契約完了！
…なのですがこのタイミングで「仲介手数料」や「手付金」を支払わなければなりません。
※「仲介手数料」は、契約時に一部を支払い決済で残りを清算 または 決済時に全額支払い のどちらか
「仲介手数料」は不動産会社に支払う報酬。一方「手付金」は契約成立の担保のような意味合い。
購入契約の証として法的な効力を持ち、契約解除時のペナルティの性質も…。では、いくら払えばいいのか実際に見ていきましょう。
「仲介手数料」は、金額により計算式が変わります。
☑200万以下
売買価格×５％＋消費税
☑200万円超400万円以下
（売買価格×４％＋２万円）＋消費税
☑400万円超
売買価格の３％+6万円＋消費税
「手付金」は、購入金額の20％が上限と決まっています。
【2000万円の物件の場合】
・仲介手数料
2000万円 × 3％ + 6万円 = 60万円 + 6万円 = 66万円
消費税（10％）：66万円 × 10％ = 6.6万円
合計 66万円 + 6.6万円 = 72.6万円
・手付金
2000万円 × 20％ = 400万円
と、例に計算をしましたが、「手付金」の相場は5～10％程 上記の場合100～200万円程が多いよう。
どちらも金額の交渉が可能となりますので、ご相談ください。
⑥住宅ローン契約
住宅ローンを利用する場合は、本審査通過後に住宅ローン契約「金銭消費貸借契約」があります。
ローンを通した金融機関と正式なローン契約を結びます。大体1時間程を使い、金融機関で申込手続きを行います。
基本は対面にて手続きを行いますが、最近は契約まではネットやアプリで完結できる銀行も増えてきました！休みを取って手続きに行く手間が省けるのは勿論、手数料等が抑えられる場合もあるようです(๑˃ᴗ˂)وﾉｼ
また、この時までに火災保険に入っておく必要があります。
自動車ローンと同様、ローンは返済してやっと完全に自分の持ち物となります。それまではお金を貸してくれる金融機関に担保として預ける「抵当権」の設定がされるのです。支払いができないと担保の家は金融機関の物になるわけです。その担保が火災などで焼失したり、価値が下がったら大変ですよね？その為、住宅ローン利用時は火災保険の加入が義務付けられているんです。詳しくは以下のブログをご覧ください。
⑦物件引き渡し
これが最後の手続き。
物件引き渡し…いわゆる「決済」と言われるものが行われます。売主に残代金(契約時払った手付金を引いたもの)を支払い、鍵の受取をします。また、司法書士が立会い、抵当権の設定と所有権移転（若しくは所有権保存）を登記簿に記録してこの人が新たな持ち主ですよ！と示します。
【必要なもの】 【必要な費用】
・印鑑/実印 ・残代金
・住民票 ・登記費用
・印鑑証明書 ・固定資産税（清算金）
・金融機関預金通帳 ・管理費等清算金
・本人確認書類 ・ローン諸費用
・仲介手数料 等々…
以上。物件引き渡しをもって不動産購入が完了です！
長かったですね(´ω`;)
大体の方が物件探しから２～3か月程かかります。
さてさて最後に
色々必要な物が沢山出てきたので分からなくなっている方もいると思うので…
必要なものリスト作りました♪
活用してもらえたら嬉しいです(๑´∀`๑)
まだまだ分からない事もあるかと思いますが、
今後も不動産にまつわるあれこれを投稿していきます！
私たちと一緒に不動産基礎知識を学びましょう☆彡
事前にしっかり理解！
あやふやな情報にも流されずしっかり自分の意志で
後悔のない住まい探しを( -`ω-)b
